Εκρηκτικές διαστάσεις παίρνουν και στο Ηράκλειο οι πλειστηριασμοί σπιτιών, αφού όλο και περισσότεροι είναι εκείνοι που αδυνατούν να πληρώσουν τις δόσεις δανείων.

Το τελευταίο χρονικό διάστημα και εξαιτίας των ανατιμήσεων που έχουν παρατηρηθεί στην αγορά, ο προϋπολογισμός των νοικοκυριών έχει κυριολεκτικά “τιναχθεί στον αέρα”, με αποτέλεσμα πολλοί Κρητικοί να δυσκολεύονται ν’ αντεπεξέλθουν στην κάλυψη ακόμα και των βασικών αναγκών, πόσο μάλλον στη δόση των δανείων.

Τους τελευταίους δύο μήνες, σύμφωνα με τραπεζικούς κύκλους, έχει αυξηθεί σημαντικά ο αριθμός των ακινήτων που οι τράπεζες “βγάζουν” σε πλειστηριασμό ή των αυτοκινήτων που τα αφαιρούν από τους αγοραστές τους λόγω αδυναμίας πληρωμής των δόσεων των δανείων.

“Μετά τη “φούσκα” του Χρηματιστηρίου, η επόμενη “φούσκα” θα προέλθει από τον υπερδανεισμό και την υπερχρέωση των νοικοκυριών και θα επηρεάσει άμεσα τις αγοραπωλησείες, αρνητικά, αφού θα οδηγήσει σε πτώση των τιμών των ακινήτων και θα δημιουργήσει αρνητική ψυχολογία. Ηδη τα πρώτα σημάδια έχουν αρχίσει να φαίνονται”, λέει στην “Π” ο πρόεδρος του Συλλόγου Ιδιοκτητών Ακινήτων Νομού Ηρακλείου κ. Αράπογλου.

Δεν είναι λίγοι άλλωστε εκείνοι που αλλιώς τα υπολογιζαν, προχώρησαν στο δανεισμό ενός μεγάλου ποσού για απόκτηση κατοικίας και αλλιώς τους ήρθαν. Λίγο το Χρηματιστήριο, λίγο η ακρίβεια που σημειώθηκε μετά το ευρώ και τώρα η πληρωμή του δανείου έχει γίνει το λιγότερο... μηνιαίος πονοκέφαλος!

“Αυτό που συνιστούμε στους δανειζόμενους είναι τα δάνεια που παίρνουν να είναι με σταθερό επιτόκιο και να ελέγχουν σχολαστικά τους όρους των δανειστικών συμβολαίων. Με τον τρόπο αυτό θα μπορούν να εκτιμήσουν το εάν θα μπορούν να ξεπληρώνουν το δάνειο”, λέει ο κ. Αράπογλου.

“Επίσης σημαντικό είναι, αυτός που δανείζεται να έχει δυνατότητα να ξεπληρώσει το δάνειο όποτε θέλει χωρίς πρόστιμα (penalty) από την τράπεζα. Αλλες “παγίδες” στα συμβόλαια των καταναλωτικών δανείων είναι: α) στην περίπτωση που σημειωθεί καθυστέρηση στην αποπληρωμή δόσεων και οι τόκοι που χρεώνονται για τυχόν περίοδο χάριτος (μπορεί και για την περίοδο αυτή ο δανειολήπτης να επιβαρύνεται με τόκους), β) οι περισσότερες τράπεζες ζητούν από τους δανειολήπτες να ασφαλίσουν το ακίνητο για σεισμό ή πυρκαγιά, γ) σε πολλές περιπτώσεις η τράπεζα πρέπει να εγκρίνει η ίδια, τυχόν συμφωνία του ιδιοκτήτη για μίσθωση του ακινήτου σε τρίτους, δ) υποχρέωση άμεσης αποπληρωμής του δανείου από τους κληρονόμους σε περίπτωση θανάτου του δανειολήπτη”.

ΤΟ ΝΟΙΚΙ ΕΓΙΝΕ ΔΟΣΗ ΔΑΝΕΙΟΥ

Την ίδια ώρα πάντως, που όλο και περισσότεροι είναι εκείνοι που αδυνατούν να πληρώσουν τη μηνιαία δόση του δανείου τους, παρατηρείται κατακόρυφη αύξηση στον αριθμό των στεγαστικών δανείων που χορηγούνται. Και αυτό γιατί εκατοντάδες ενοικιαστές, προβληματίζονται σχετικά με το εάν είναι συμφέρον να συνεχίσουν την καταβολή ενοικίου ή με το ίδιο σχεδόν ποσό να καταβάλουν τη μηνιαία δόση ενός στεγαστικού δανείου και να προχωρήσουν στην αγορά στέγης.

Οπως χαρακτηριστικά επισημαίνουν τραπεζικοί κύκλοι, την έναρξη των χορηγήσεων έχει ενισχύσει η κατάργηση των φορολογικών ελαφρύνσεων από 1/1/2003 για αγορά πρώτης κατοικίας. Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος οι χορηγήσεις στεγαστικών δανείων ενισχύονται με επιταχυνόμενο ρυθμό. Το 2002 ο ετήσιος ρυθμός αύξησης των χορηγήσεων στεγαστικών δανείων, βρέθηκε στο 41% σε σχέση με το 2001, ενώ το υπόλοιπο των στεγαστικών δανείων που έχουν χορηγηθεί από εμπορικές τράπεζες και πιστωτικούς οργανισμούς ανήλθε στα 19,3 δις ευρώ.

“ΜΥΣΤΙΚΑ” ΓΙΑ ΜΙΑ “ΚΑΛΗ” ΕΠΕΝΔΥΣΗ

Η επένδυση στα ακίνητα είτε με τη μορφή της αγοράς είτε με τη μορφή της ανοικοδόμησης, κρύβει πολλά μυστικά και έχει αρκετά “λεπτά” σημεία και σε καμία περίπτωση δεν πρέπει να είναι βιαστική με το φόβο ότι σε πολλές περιπτώσεις ό,τι είναι φτηνό, δε σημαίνει ότι είναι και ευκαιρία για σωστή επένδυση.

Ο πρόεδρος των ιδιοκτητών ακινήτων νομού Ηρακλείου κ. Αράπογλου, επισημαίνει στην “Π” τί πρέπει να προσέξει ένας υποψήφιος αγοραστής, προκειμενου η αγορά που θα κάνει να είναι συμφέρουσα:

Οικονομικοί παράγοντες

1) Δεν υπάρχει συγκεκριμένη τιμή για κάθε ακίνητο. Η τιμή διαμορφώνεται απο πολλούς παράγοντες, όπως: α) από το πόσο βιάζεται να πουλήσει ο πωλητής ή από το πόσο πολύ θέλει το ακίνητο ο αγοραστής, β) από τη θέση του ακινήτου, γ) από την απόδοσή του, δ) από τις συνθήκες της περιοχής κλπ. Το τί λοιπόν είναι ευκαιρία και το τί όχι, είναι τελείως υποκειμενικό και εξαρτάται από ποικίλους παράγοντες.

2) Τα ακίνητα δεν μπορούν να πωληθούν από τη μια στιγμή στην άλλη. Εχουν δηλαδή μικρή εμπορευσιμότητα. Αν κάποιος θέλει να πουλήσει, ίσως χρειαστεί να περιμένει αρκετό καιρό, ίσως και χρόνια ή να μειώσει πολύ την τιμή.

3) Ο νόμος της προσφοράς και της ζήτησης παίζει καθοριστικό ρόλο στην τιμή των ακινήτων και πρέπει να προβλέψει ο αγοραστής τις συνθήκες για μεγάλο χρονικό διάστημα. Παραδείγματος χάρη, τα οικόπεδα σε τουριστικές περιοχές. Η αξία τους τη δεκαετία του ‘80 κινήθηκε ανοδικά με γρήγορους ρυθμούς. Από το 1992 και μετά η αξία τους άρχισε να πέφτει, γιατί ο τουρισμός άλλαξε μορφή μα το κτίσιμο μεγάλων ξενοδοχειακών μονάδων.

Το ίδιο συνέβη και με τα γραφεία που προορίζονται για επαγγελματική στέγη, τα οποία πριν από 5-6 χρόνια ενοικιαζοταν με ευκολία, ενώ σήμερα λογω της υπερπροσφοράς τα παλαιότερα μένουν ξενοίκιαστα. Κάτι ανάλογο αναμένεται να συμβεί και με την επένδυση σε γκαρσονιέρες. Λόγω της έλλειψης φοιτητικής στέγης στην περιοχή του Ηρακλείου τα ενοίκια στις γκαρσονιέρες είναι ικανοποιητικά και αρκετοί προχωρούν σε αυτού του είδους την επένδυση.

Ηδη έχει ξεκινήσει η κατασκευή μεγάλων κτιρίων με γκαρσονιέρες. Είναι σίγουρο ότι αρκετές θα μείνουν ξενοίκιαστες, ιδίως αυτές που είναι σε περιοχές που δεν εξυπηρετούν τους φοιτητές και στις υπόλοιπες θα πέσουν οι τιμές τους.

4) Απόδοση τους ακινήτου σε σχέση με την τιμή κτήσης. Μικρή απόδοση έχουν τα διαμερίσματα σε σχέση με την τιμή κτήσης και δεν πρέπει ποτέ να ξεχνούν οι αγοραστές ότι τα διαμερίσματα και οι κατοικίες έχουν όριο ζωής και ημερομηνία λήξης.

5) Εκτίμηση της δυνατότητας αυξομείωσης της μελλοντικής απόδοσης του ακινήτου (αναβάθμιση ή υποβάθμιση της περιοχής που βρίσκεται).

6) Πιθανότητα μετατροπής της περιοχής σε “πιάτσα” ορισμένης κατηγορίας εμπορικών δραστηριοτήτων με συνεπακόλουθη αύξηση της εμπορικότητας και της αξίας του οικοπέδου.

7) Λήψη υπόψη παραγόντων που υποβαθμίζουν την περιοχή του ακινήτου (ρυπογόνες βιομηχανίες, κακόφημα μπαρ, κλπ).

8) Επίσης πρέπει να ληφθεί υπόψη αν μια αγορά υποχρεώσει τον αγοραστή να πληρώνει Φόρο Ακίνητης Περιουσίας, αν καλύπτει ο αγοραστής το “πόθεν έσχες”, πόσο θα αυξηθεί ο φόρος εισοδήματος του αγοραστή κλπ.

Πολεοδομικοί - τεχνικοί παράγοντες

Ιδιαίτερη προσοχή θα πρέπει να δοθεί στον συντελεστή δόμησης και στην αρτιότητα του οικοπέδου. Επίσης στην ποιότητα κατασκευής του κτίσματος, στην πιθανότητα απαλλοτρίωσης του ακινήτου ή ένταξής του σε σχέδιο πόλης. Τονίζεται ότι επίκεινται αλλαγές όσον αφορά στην αρτιότητα των εκτός σχεδίου και εκτός οικισμού οικοπέδων. Με τις αλλαγές αυτές είναι σίγουρο ότι κάποια οικόπεδα, δηλαδή ακίνητα που σήμερα μπορούν να οικοδομηθούν, θα πάψουν να είναι οικοδομήσιμα και θα προορίζονται μόνο για αγροτική χρήση. Εάν κάποιος αγοράσει σήμερα ένα τέτοιο οικόπεδο, είναι σίγουρο ότι θα χάσει το μεγαλύτερο μέρος των χρημάτων του.

Νομικοί παράγοντες

α) Σχολαστικός έλεγχος τίτλων. β) Δεσμεύσεις από τυχόν μίσθωση του ακινήτου γιατί η μίσθωση ακολουθεί το ακίνητο και δεν λύεται με την αγορά του. γ) Δυνατότητα ιδιόχρησης του ακινήτου. Χρειάζεται επίσης προσοχή στο δανεισμό και να ληφθούν υπόψη οι πιθανότητες αδυναμίας αποπληρωμής του δανείου.

“Συνιστούμε μεγάλη προσοχή στην επιλογή τόσο του χρόνου που πρέπει να επενδύσει κάποιος σε ακίνητο, όσο και το τί είναι αυτό που θ’ αγοράσει και κυρίως να μην είναι υπερτιμημένο”, λέει ο κ. Αράπογλου και προσθέτει: “Οπως άλλωστε έχουμε επισημάνει και στο παρελθόν, η επένδυση σε ακίνητα δεν κάνει κανέναν γρήγορα πλούσιο, ούτε όμως και τον καταστρέφει οικονομικά. Μπορεί όμως μια κακή αγορά ή η μη πώληση ενός ακινήτου την κατάλληλη χρονική περίοδο να προκαλέσει οικονομική ζημιά”.